“'LTV 80% 특례' 절판마케팅에 과열된 시장···수요 잠근 6·27 대책은 적절”
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작성자 행복이 댓글 0건 조회 16회 작성일 25-06-30 19:30본문
6월 27일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권협회 등이 참석한 관계기관 합동 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열었다. 정부는 하반기부터 가계대출 총량 관리 목표를 기존의 절반 수준으로 대폭 축소하기로 했다. 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 낮추고, 다주택자의 추가 주택 구입 목적 대출을 금지하고 생활안정자금 명목의 주담대도 제한한다. 생애최초 특례대출의 주택담보인정비율(LTV) 역시 강화하는 방안이 포함됐다.
주간경향은 정부 대책 발표 전인 6월 25일 과열되는 부동산 시장의 대응을 묻기 위해 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표를 서울 중구의 한 스튜디오에서 만났다. 채 대표는 당시 최근의 부동산 상승세가 구조적 변화에서 비롯된 것이 아닌, 높은 레버리지(차입)를 통해 만들어진 ‘기계적 상승’이라고 분석했다. 그러면서 주택담보인정비율(LTV·주택가격 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율) 80%를 적용하는 ‘생애최초 특례대출’이 부동산 과열의 핵심 원인이라 진단했다. 생애최초 특례대출은 무주택자의 주택 구입 자금을 저리로 빌려주는 정책대출 상품이다. 채 대표는 당시 “수요를 신속히 관리해야 ‘기계적 상승’을 멈출 수 있다”라며 “대응이 늦어지면 과열이 서울 전역을 넘어 수도권 전체로 확산할 수 있다”라고 경고했다.
6월 27일 정부 대책이 예상보다 조기에 발표되자 채 대표와 추가로 전화 인터뷰를 진행했다. 그는 정부의 대응에 대해 “유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책”이라며 “서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다”라고 전망했다. 아래 일문일답은 정부 대책 발표 전인 25일 인터뷰 내용과 대책 발표 직후인 27일 추가 인터뷰 내용을 순서대로 포함하고 있다
-서울 지역의 부동산 상승세가 심상치 않다. 원인은 무엇인가.
“수요와 공급이 주택가격을 움직인다. 공급은 장기간에 걸쳐 영향을 주지만 수요는 단기적인 변동성을 만들어낸다. 지금은 초과 수요가 발생한 상황이다. 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 새 정부가 본격적인 정책을 내기 전에 사야 한다는 심리, 서울시가 토지거래허가제 등 규제 지역을 추가로 지정할 수 있다는 가능성 등이 맞물리며 ‘지금 사지 않으면 기회를 놓친다’는 조급함이 커지고 있다. 일종의 ‘절판마케팅’ 효과로 초과 수요가 형성되고 강세장이 만들어졌다.”
-3단계 스트레스 DSR이 시행되기 전에 집을 사야 한다는 심리가 주요 원인으로 지목되곤 한다. 실제 3단계가 시행되는 7월 이후에는 매수세가 완화될 수 있지 않나.
“3단계 스트레스 DSR의 실질적인 영향은 제한적이다. 시행 전에는 대출이 막힐 것처럼 과장되게 얘기되지만, 실제로는 큰 차이를 만들지 않는다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 종전 0.7%에서 1.5%로 올라간다. 그렇지만 스트레스 금리는 100% 반영하는 게 아니라 적용률만큼 반영된다. 예를 들어 2단계 스트레스 DSR에서는 대출이 ‘혼합형’(고정금리와 변동금리를 혼합한 상품)이냐 ‘주기형’(고정금리지만 일정 주기마다 금리가 조정되는 상품)이냐에 따라 적용률이 다르다. 적용된다고 해도 일반적으로 10~30% 또는 20~40% 수준으로 적용돼왔다. 3단계를 시행해도 40~60% 수준의 스트레스 금리가 적용될 것으로 보인다. 1.5%의 가산금리에 40~60% 반영비율을 곱하면 약 0.6~0.9%가 적용되는 구조다. 예컨대 연봉 6000만원인 경우 2단계에서는 3억6000만원까지 대출이 가능했다면 3단계 적용 시 3억5000만원으로 줄어드는 정도로 실질적인 영향은 크지 않다.”
-그렇다면 핵심 원인은 무엇인가.
“지금의 절판마케팅 심리는 생애최초 특례대출에 적용되는 LTV 80%에서 비롯된다. 이 제도가 고가 주택 강세장의 유동성을 만들어낸 핵심이다. 생애최초 특례대출을 제외하면 현재 LTV가 70%로 묶여 있다. 예컨대 자기자본이 3억원이 있는 경우 LTV 70%일 때 최대 구입가능한 주택은 10억원짜리지만 80%로 올라가면 최대 구입가능한 주택이 15억원으로 높아진다. 지금 시장은 이재명 정부의 인선 기간을 정책 공백기로 간주하고 있다. 인선이 마무리되면 생애최초 특례가 종료될 수 있다는 관측 속에 ‘절판마케팅’ 심리가 작동하면서 높은 레버리지를 동원한 고가 주택 매수 움직임이 뚜렷한 상황이다. 현재 생애최초 특례대출의 부작용은 상상을 초월한다. 생애최초 특례대출은 주택가격에 제한이 없고 반드시 실거주 목적일 필요도 없다. 전세를 끼고 기존 대출 위에 생애최초 특례대출을 후순위로 얹어 갭투자에 나설 수 있으며, 해당 주택을 상생임대인으로 등록하면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 생애최초 특례대출은 시장 수요가 극도로 위축됐던 2022년에 한시적으로 도입된 수요 촉진 정책이다. 당시에는 수요가 완전히 녹아버렸기 때문에 필요했을 수도 있지만, 지금은 강세장이 이어지고 있고 기준금리가 하향세를 보이는 등 거시 여건이 우호적인 상황이다. 이처럼 예외적인 프로그램을 계속 운영할 필요가 없는데도 이를 놔두면서 과열의 원인으로 작동하고 있다.”
-이번 상승은 과거와 다른가.
“현재의 상승은 과거처럼 미시(수요·공급)나 거시(금리·성장률)적 요인이 받쳐주는 구조적 강세장이 아니라 특정 정책이 만들어낸 기계적 상승이자 ‘포모’(FOMO·Fear Of Missing Out 상승장에서 소외될까 불안해 따라 매수하는 심리) 장세에 가깝다. 구조적인 상승은 보통 낮은 가격에서 출발한다. 수요 측면에서는 대출 규제가 완화되고 유동성이 공급되며, 거시적으로는 성장률이 유지되는 가운데 금리가 하향 안정세를 보인다. 공급 측면에서는 신규 공급이 수요를 따라가지 못할 만큼 타이트해지는 현상이 나타난다. 이처럼 미시와 거시 여건이 동시에 맞물릴 때 장기간에 걸친 구조적인 강세장이 형성된다. 지금은 구조적 강세장이라기보다는 2022년 하반기부터 이어진 중간 수준의 약세장 국면 속에서 높은 레버리지를 활용한 상승 사이클에 가깝다고 본다.”
-대응책은 무엇인가.
“수요 관리 정책이 나와야 한다. 2024년 6~8월 서울 기준으로 0.2%대 상승을 했는데, 강남과 송파 특히 서초는 0.67%까지 올랐다. 바로 강력한 수요 억제 정책이 나왔다. 당시 금융당국이 은행의 가계대출 총량을 강도 높게 관리하게 시작했고, 생애최초 특례대출도 그 영향으로 사실상 어려워졌다. 또 전세가가 올라가면서 매매가도 오르니 비아파트 주택 무제한 매입, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 공급 확대 방안도 제시했다. 그 결과 한 달 안에 시장이 안정화됐다. 지금은 5~6월 상승장이 이어지는 국면이다. 만약 7월 초에 수요 억제책이 나오지 않는다면 대응이 한 달가량 늦어지는 셈이다. 지금과 같은 강세장에서는 한 달 사이에 몇 년치 상승분이 빠르게 반영될 수 있다. 늦어질수록 더 넓게 전파가 될 것이라는 우려가 있다. 지금 서울 상위 가격대 지역인 소위 5분위·4분위를 지나 이미 3분위 지역까지 강세가 뚜렷하다. 경기도도 5분위에서 4분위로 전이가 이뤄지는 흐름이다. 경기도 4분위와 3분위 지역까지 강세가 이어지면 수도권 전체로 확산하는 셈이다. 대책이 늦어지면 서울 상위 지역과 지방 광역시와의 격차가 역대 최대로 벌어진 상태로 끝날 수 있다.”
아래 내용은 6월 27일 정부 대책 발표 직후 추가로 진행된 전화 인터뷰에서 나온 일문일답이다.
-6월 27일 정부가 강력한 수요억제 정책을 내놓았다. 어떻게 평가하는가.
“유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책이다. 첫째는 가계대출 즉 주담대를 6억 이상을 받지 못하게 했다. 이 대책으로 서울의 3-4-5분위 고가주택군에 대한 실질적 구입이 제약된다. 3-4-5분위 고가주택의 가격은 상승세가 꺾이며 조정 국면에 접어들 가능성이 크다. 둘째는 생애최초 후순위 대출을 드디어 정상화했다. 오르막일 때는 액셀을 밟아야 하지만, 내리막에서는 브레이크를 밟아야 한다. 그러나 지난 1년간은 내리막에서도 계속 액셀을 밟아왔다. 이를 정상화한 셈이다. 그 밖에도 정책대출을 축소하고 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 방지하는 등 적절한 대책들을 내놨다. 다만 비은행권이나 사업자 대출에서 발생할 수 있는 풍선효과에 대해서도 향후 철저한 관리·감독이 필요하다. 2021년 문재인 정부 당시에도 은행권 가계대출 규제가 강화되자 비은행권과 사업자 대출이 우회로로 활용되는 사례가 나타났다. 이번에도 이러한 풍선효과를 면밀히 모니터링하고 보완책을 함께 추진하는 것이 중요하다.”
-시장은 안정될까.
“과거에도 은행 대출 규제가 시행된 이후 시장은 안정세를 되찾았다. 지난해 9월에도 같은 양상이었고, 이번에도 비슷한 흐름이 예상된다. 자금줄이 차단되면 수요가 약화되며 즉각적인 영향을 미치기 때문이다. 2024년에도 6~8월 수요 강세 이후 가계대출 대책, 즉 은행 대출 규제가 시행되면서 시장이 안정됐다. 이번에는 그때보다 더 강력한 수준으로, 서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다.”
AI와 출판계 관계성 풀어내
“최근 지인이 생성형 인공지능(AI)에게 플롯을 짜보라고 시켰더니 회복이나 화합 등 긍정적 결말은 잘 짜는데, 못된 이야기는 만들지 못했다는 얘기를 했다. 인간이 가진 감정은 불편함과 어두움도 있는데 (AI가 그것을 쓰지 못한다면) ‘인간 창작자의 장점은 어두움이 되는 것인가’라는 철학적인 질문을 해봤다.”
25일 서울 롯데호텔에서 열린 <2025 경향포럼> 오후 세션 ‘초가속 시대 - 모두를 위한 기술 진보’의 특별 강연자로 나선 정세랑 소설가는 기술 변화가 예술과 상상력에 미치는 영향에 대해 얘기했다.
생성형 AI 관련 기술이 출판계에서도 이용되고 있고, 문학 작품의 초벌 번역은 AI를 활용하는 경우가 많아졌다고 그는 전했다.
그러나 AI 활용에 대한 반발도 있다고 했다. 그는 “생성형 AI가 처음 나왔을 때, 국내 출판계에서 도서 표지 디자인을 AI를 사용해 제작해보자는 움직임이 있었는데 격렬한 반발이 있었다”며 “책 안의 내용이 존중받길 원하다면 책 바깥의 시각예술도 인정받아야 한다는 것이 업계의 반응이었다”고 했다.
생성형 AI가 학습을 위해 저작권이 있는 자료를 무단으로 학습해 논란을 일으킨 사례를 언급하며 자신의 경험도 소개했다.
정 소설가는 “AI는 아니고 해커에 의해 3권 정도 책의 저작권 침해를 당한 적이 있다. 경제적 피해는 없었지만 당시 ‘치욕을 받았다, 누가 나를 때리고 갔다’는 느낌을 받았다”며 “창작자들에게 저작권 피해는 꼭 숫자로 계산되는 것이 아니라 모욕감, 모멸감을 주는 것 같다”고 말했다. 그는 “책에 ‘이 작품은 AI 학습에 쓸 수 없습니다’라는 문구를 적어야 한다는 논의가 국내 출판계에서도 진지하게 진행되고 있다”고 했다.
다만 기술 진보의 미래를 부정적으로만 보지는 않았다. 앞으로 자본과 인력의 한계에서 벗어난 창작의 자유가 더 활발해질 수도 있다고 봤다.
그는 “종합예술일수록 자본과 인적 자원을 어디에 쓸지 정하는 결정권자의 수가 적다”며 “AI가 자본에서 창작자들을 해방시켜줄 수 있다면, 그 결정권을 더 많은 사람에게 줄 통로가 될 수 있지 않을까 생각한다”고 말했다.
2010년부터 작품 활동을 해온 정 소설가는 창비장편소설상, 문화체육관광부 오늘의 젊은 예술가상 등을 수상했다. 2015년 발표한 장편소설 <보건교사 안은영>은 넷플릭스 오리지널 드라마로 영상화됐다. <스타워즈 비젼스> 시즌 2의 에피소드 <어둠의 머리를 벨 수 있다면>의 각본을 쓰기도 했다.
인간 불평등 심화 혹은 완화상반된 보고들 동시에 나와
기술의 방향성, 아직은 미정핵심은 국가의 운용 목적
부작용 가능성 면밀히 따져법 등 사회적 안전망 마련을
인공지능(AI) 관련 개발 소식이 들려올수록 사람들은 ‘공포’에 떤다. AI의 ‘똑똑함’에 놀라기도 하지만 이내 인간의 일자리를 대체할 수 있다는 두려움이 엄습한다. AI를 연구하는 학자들은 그러나 초가속 시대에 우리가 맞닥뜨리는 ‘공포’의 실체를 명확히 해야 한다고 말한다. 다가오는 문제가 무엇인지 직면해야 기술을 ‘희망’의 방향으로 끌고 갈 수 있다는 것이다. 정부도 기술이 노동 포용적·보완적으로 발전할 수 있도록 제도를 설계해야 한다는 조언이 나온다.
보 안 싱가포르 난양공대 컴퓨터과학과 석좌교수, 김지희 카이스트 경영대학 기술경영학부 교수, 김효은 국립한밭대 인문교양학부 교수는 25일 서울 중구 롯데호텔에서 ‘초가속 시대의 도전 - 공포를 넘어 희망으로’를 주제로 열린 <2025 경향포럼> 세 번째 세션 토론자로 나서 이에 관해 심도 있게 토론했다. 진행은 김재인 경희대 비교문화연구소 교수가 맡았다.
김재인 교수는 “AI는 훌륭한 도구이지만 기후위기, 전쟁, 극심한 차별과 혐오, 경제적 불평등 같은 문제를 푸는 데 얼마나 도움이 될지 의문”이라며 화두를 던졌다.
생성형 AI가 발달하면서 대량 실직을 실제로 걱정하게 됐다. 소수의 테크 기업만 막대한 이익을 가져가는 상황도 공포에 떨게 한다. 경제학자인 김지희 교수는 “아직 시간이 있다”고 했다. AI를 각 분야에 특화해 실생활에 활용할 만큼 상용화하는 데는 생각보다 많은 시간이 걸린다는 것이다.
김지희 교수는 “AI가 능력의 불평등을 키우리라는 관측이 많지만, AI가 고숙련 기술자를 더 향상시키는지, 저숙련 기술자를 더 향상시키는지에 대해서는 상반된 보고가 동시에 나오고 있다”고 설명했다.
예컨대 챗GPT를 사용하면 덜 숙련된 신입 직원의 업무 능력이 가장 많이 향상되고, 글쓰기를 가장 못하던 학생의 능력 향상이 가장 두드러질 수 있다는 것이다. 또 AI가 많은 일자리를 대체할 것으로 여겨지지만, 실제로는 AI라는 범용 기술을 각 분야에 적용하기 위한 일자리가 더 많이 생길 수도 있다고 했다.
그는 이어 “일자리와 관련한 현재까지의 담론을 살펴보면, 모든 직업이 AI의 영향을 받지만, 어떤 직업도 그 직업과 관련한 모든 업무가 다 대체되지는 않는다는 게 결론”이라고 말했다.
김지희 교수는 또 “AI가 ‘노동 보완적’으로 발전할지 ‘노동 대체적’으로 발전할지, 그 방향성은 아직 정해지지 않은 것으로 보인다”며 “정부는 기술이 노동 포용적·보완적으로 발전하도록 기업에 줄 인센티브와 사회안전망을 두루 설계해야 한다”고 말했다.
철학자인 김효은 교수는 “내년 초 발효하는 인공지능기본법이 특히 중요하다”며 “세계에서 두 번째로 발효하는 우리나라의 인공지능기본법은 굉장히 의미 있는 시도이고, 유럽연합(EU)과 미국 등의 법을 다 포괄한 내용”이라고 했다.
김효은 교수는 AI의 편향성이나 불공정 문제에 계속 관심을 가져야 한다고 강조했다. 그는 “AI의 편향성을 기술로 많이 완화시킬 수 있다는 희망적인 관점도 있지만, 실제로 문제도 발견되고 있다”며 최근 사례를 들었다. 김 교수에 따르면 거대언어모델(LLM)을 개발한 앤트로픽은 최근 자사 LLM이 주어진 목표를 위해 전략적으로 인간을 속인 사례를 발표했다.
김효은 교수는 이에 대해 “인간만 가졌다고 생각했던 ‘속이는 능력’을 AI가 가지게 된 것은 새로운 단계라고 받아들여졌다”면서도 “이 같은 불편한 사실을 앤트로픽사가 직접 공개했다는 데 의미를 둬야 한다고 본다”고 말했다. 그는 그러면서 AI를 교육에 적용하는 문제와 관련해서는 미국 보스턴 지역 18~39세 청년층을 대상으로 이뤄진 연구 결과도 소개했다. 이들을 세 그룹으로 나눠 한 그룹은 어떤 보조 도구도 쓰지 못하게 하고 나머지 두 그룹은 각각 챗GPT와 구글 검색을 사용해 에세이를 작성하게 하면서 뇌파를 측정했다. 세 그룹 중에서 챗GPT를 사용한 그룹의 뇌파 활동성이 가장 낮았다.
김효은 교수는 “여기까지는 예상이 가능한 부분”이라며 다음 부분을 주목해야 한다고 강조했다. 연구진은 처음 그룹을 뒤바꿔 처음에 챗GPT를 썼던 그룹에 보조 도구 없이 글을 쓰게 하고, 스스로 글을 썼던 그룹은 챗GPT를 쓰도록 했다. 그 결과, 처음에 혼자 에세이를 썼다가 후에 챗GPT를 사용한 그룹에선 최초의 인지 능력이 유지됐다.
그는 “생성형 AI를 교육에 사용하느냐 마느냐를 논의할 때도 찬반의 흑백논리를 내세우기보다는 교육의 순서를 어떻게 하는 게 효율적인지를 논의하는 게 중요할 수 있다”고 말했다. 처음부터 AI를 활용하기보다 먼저 스스로 고민해본 뒤 AI로 보완하는 방법이 좋다는 뜻이다. 그는 “인지 능력의 ‘빈익빈 부익부’는 경제적, 사회적 격차와 차별로 이어질 수 있기 때문에 (교육에 AI를 활용하는 데 있어) 사회적으로 면밀한 사전 조사와 준비 작업이 필요하다”고 강조했다.
진행을 맡은 김재인 교수는 토론자들에게 “AI가 개인의 능력을 증강·증폭하는 역할을 하는 만큼 AI 사용이 확산되면 개인 간 능력 격차가 더 커져 불평등이 확대되지 않겠냐”고 질문했다.
보 안 교수는 “AI가 평등성을 확보하는 데 도움을 줄 수도 있다”는 낙관론을 제시하면서 “(불평등과 격차 해소를 위해서는) 정부가 사람과 자원을 어떻게 운용하는지가 열쇠가 될 것”이라고 답했다.
그는 기술에 대한 막연한 경외나 공포보다는 ‘목적 지향적’ 태도가 중요하다는 점을 특히 강조했다. 그는 “인간과 유사한 수준의 지능을 갖춘 범용AI(AGI)가 어디까지 개발되었는지, 인간과 어떻게 다른지 구분하는 데 매달리기보다는 이 기술을 가지고 어떻게 진보를 이룰 것이냐에 매달려야 한다”고 말했다.
김효은 교수는 AI가 우리 사회를 반영한다는 점을 잊지 않아야 한다고 강조했다. 그는 “우리가 쓴 댓글까지 다 데이터가 되는 만큼, AI의 편향을 완화하려면 시민 차원에서 더 많은 논의가 필요하다”고 했다.
김재인 교수도 “인간이 만든 ‘과거 데이터’로 학습한 생성형 AI는 ‘기득권 주류 데이터’를 기반으로 보수적 의사결정을 내릴 수 있다”며 ‘공정한 판단’에 대한 사회적 논의가 활발해져야 한다고 강조했다.
이재명 대통령이 AI 부문 투자 확대를 예고한 만큼 관련 논의도 오갔다. 청중석에서는 “2000년대의 닷컴버블처럼 실체가 없는 기술에 투자만 늘리고 수익은 안 나는 게 아니냐”는 우려 섞인 질문도 나왔다.
김지희 교수는 이에 대해 “지금은 ‘묻지마 투자’가 성행하던 닷컴버블 때와는 분위기가 다르고 AI가 실제 가치를 창출하는 기술임에는 의심의 여지가 없다”면서도 “AI라는 범용성 기술로 어떻게 수익을 창출할지는 비즈니스 세계가 해결할 과제”라며 시간과 투자, 창의성이 필요한 영역임을 강조했다.
김효은 교수는 “우리의 세금을 투자하는 일이 될 것이기 때문에 면밀한 기획이 필요할 것”이라고 답했다.
경기 광명시는 시민들의 불편을 야기하고 있는 러브버그(붉은등우단털파리) 방역에 나선다고 30일 밝혔다.
광명시는 러브버그 개체수를 줄이고 피해 확산을 방지하기 위해 지역별 맞춤형 방역 전략을 수립해 방역을 실시한다.
우선 대량 발생 지역을 중심으로 순차적인 분무소독을 진행한다. 하천변, 공원, 대로변 등 일반 분무소독이 어려운 구간에는 특장차를 활용한 연무소독을 실시하고 있다. 또한 농촌 지역이나 산 주변 등 외곽 지역에는 연막소독을 병행하며 빈틈없는 방역에 나서고 있다.
또 각 동 자율방역반과 아파트 관리사무소와 협력 체계를 구축해 방역 약품을 배부하고, 자체 방역 활동도 지속적으로 독려하고 있다.
박승원 광명시장은 “러브버그로 인한 시민 불편을 최소화하고 해충 개체수를 줄이기 위해 행정력을 집중하고 있다”며 “앞으로도 지속적인 예찰과 체계적인 방역 활동으로 시민의 건강과 안전한 생활환경을 지키는 데 최선을 다하겠다”고 말했다.
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