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[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

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작성자 행복이 댓글 0건 조회 2회 작성일 25-07-02 16:56

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새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500m 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500m 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
국정기획위원회가 이번주 중으로 정부조직 개편안 초안을 마련한다. 기획재정부 개편의 구체적인 내용을 두고 국정기획위는 대통령 보고를 거쳐 결정될 사안이라며 말을 아꼈다.
이한주 국정기획위원장은 30일 정부서울청사 창성동 별관에서 열린 국정기획위 전체회의에서 “금주 중 정부 조직 개편의 큰 얼개가 잡히고, 조만간 국민에게 완성된 형태를 보여줄 수 있을 것”이라고 밝혔다.
이 위원장은 “정부 조직개편 TF(태스크포스)는 논의되는 내용이 워낙 민감한 사안인 만큼 철저한 보안 하에 그 내용을 구체화하고 있다”며 “외부에 공개될 경우 공직사회가 동요가 예상되는 만큼 각별히 보안 유지에 신경 쓰길 바란다”고 당부했다.
국정기획위는 국정과제 초안도 이번주 중에 마련할 계획이다. 이 위원장은 “국정운영 5개년 TF는 금주 중 국정과제 초안을 마련하고 재정 투자 사업 취합을 완료해 본격적으로 검토할 예정”이라고 말했다.
일각에선 정부조직 개편의 핵심 내용인 기획재정부 개편과 관련해 예산 기능을 국무총리실 산하에 두는 등 구체적 내용이 논의되고 있다고도 전해졌다. 국정기획위는 이에 대해 대통령실과 협의 전 사안이라고 선을 그었다.
조승래 국정기획위 대변인은 이날 오후 브리핑에서 “(정부 조직 개편 내용은) 협의 없이 어떤 내용도 브리핑할 수 없고, 대통령실과 협의하고 대통령께 보고가 돼서 최종적으로 결정이 돼야 설명이 가능하다”며 “그렇지 않으면 하나의 안에 불과하다”고 밝혔다. 조 대변인은 “기재부 문제에 대해 결론난 바는 없다”며 “그러나 당연히 대통령 공약이 예산 기능을 분리하는 것이었기 때문에 분리해서 어떻게 할 것인지 관련 내용을 논의하는 상황”이라고 전했다.
지난 25일 서울 은평구의 한 아파트 단지와 인접한 북한산 둘레길 공원. 이슬비가 내리는 회색빛 하늘에서는 이른바 ‘러브버그’로 불리는 검은 붉은등우단털파리 수백 마리가 한창 혼인 비행 중이었다. 러브버그는 제각각 날아오른 뒤 짝을 만나면 내려왔다. 러브버그 커플의 주도권은 암컷에게 있다. 성체로 보내는 약 7일간 수컷은 암컷을 따라 후진하다가 짝짓기가 끝나면 죽는다. 암컷은 알을 낳은 뒤에야 생을 마감한다.
경향신문은 이날 국립생물자원관, 신승관 서울대 교수 연구진이 진행한 러브버그 현장 조사에 동행했다. 과거 러브버그가 ‘대발생’한 북한산 둘레길 공원과 서울 양천구 한 아파트 단지 등이 조사 대상 지역으로 선정됐다.
러브버그 발생이 매년 늘어나고 있는 것은 명확하다. 러브버그는 2022년 서울 은평구, 경기 고양시 일대에서 집중적으로 관찰됐다. 지난해에는 서울 전역과 경기·인천에서도 대발생이 나타났고, 올해도 서식지를 넓히고 있다.
서울 양천구 아파트 단지에서는 흰색 벽, 흰 승용차에 러브버그 수십 마리가 붙어있었다. 나무 아래, 화단 울타리 기둥 아래 등에서도 러브버그가 발견됐다.
박선재 국립생물자원관 연구관은 “꽃의 꿀을 먹고 사는 러브버그 성충은 꽃의 색과 유사한 흰색을 선호하고, 차량의 매연은 부엽토와 향이 비슷해서 러브버그를 유인한다”며 “나무 아래에는 잎이 떨어질 가능성이 커서 애벌레가 잘 살 수 있으니 알을 낳고, 주위에서 태어난 러브버그가 근처에 머물 가능성이 있다”고 말했다.
러브버그 ‘대발생’을 위한 조건은 서울과 경기 ‘어디에나’ 마련돼 있다. 러브버그가 처음 대발생했을 때는 낙엽이 썩어 만들어지는 ‘부엽토’가 많은 산지에서 주로 번식할 것으로 봤다. 그런데 지난해에는 양천구 아파트 단지에서 대발생한 것이 관찰됐다. 도심 한가운데에서, 아파트 화단 정도의 크기의 땅과 낙엽만 있어도 대발생을 했다. 이제는 서울을 넘어 수도권 일대로 확산하고 있다
한국의 러브버그는 어디에서 왔을까. 국립생물자원관이 낸 2024년 ‘대발생 생물 발생원인 및 관리방안 마련 연구’를 보면 러브버그는 중국 칭다오에서 한국으로 유입됐을 가능성이 크다. 한국에서는 2015년에 처음 관찰됐다. 이후 새 환경에 정착하면서 개체 수가 급격히 증가하고, 빛을 좇아 주민 생활공간에도 모여들면서 시민들의 눈에 잘 띄게 됐다.
과거 대발생이 있었던 지역이라도 매년 유사한 규모·밀도의 러브버그가 나타나지는 않는다. 연구진은 올해 양천구 아파트 단지에는 지난해 같은 시기보다 러브버그 발생 개체 수가 크게 줄어든 것 같다고 봤다. 다른 조사 지역에서도 처음 ‘대발생’을 했을 때만큼 많은 수의 러브버그가 관찰되지는 않을 때도 있다고 한다. 박 연구관은 “생태계에서 한 번 대발생하고 나면 참새·비둘기 같은 주변 생물들이 ‘먹이’로 인식을 해서 잡아먹으면서 개체 수 조절이 되는 것이 아닐까 추측하고 있다”고 말했다.
이날 조사의 목적에는 ‘친환경 방제 장치’를 점검도 있다. 연구진은 최근 은평구 아파트와 인접한 지역에 친환경 방제 장치 두 종류를 설치했다. ‘광원 포집기’를 3개 지점에 3개씩 총 9개를 뒀고 향을 이용한 ‘유인제 포집기’는 3개 지점에 4개씩 총 12개를 설치했다. 포집기는 지난 23일부터 작동하고 있다.
효율은 광원 포집기가 더 좋아 보인다. 광원 포집기는 불을 켜서 러브버그를 유인하고 팬을 이용해 빨아들인다. 러브버그는 비행 능력이 그리 좋지 않아 바람을 이기기 쉽지 않다. 지난 23일 잡힌 러브버그만 수백 마리에 이른다.
꽃향기가 나는 페닐 아세트알데하이드를 사용한 ‘유인제 포집기’의 성과는 광원 포집기에 비하면 미미하다. 하지만 유인제포집기는 전기 등이 필요 없어 한 번 설치하면 1~2개월 유지할 수 있다. 러브버그만 유인할 수 있는 물질을 찾는다면, 생태계에 미치는 영향도 줄일 수 있다. 연구진은 최적의 ‘유인제’를 찾기 위한 노력도 이어갈 예정이다.
시민들 사이에서는 ‘살충제’ 사용이 필요하다는 의견도 나오지만 전문가들은 부작용이 더 클 것이라 본다. 신승관 서울대 생명과학부 교수는 “화학적 방제를 하면 러브버그 외에 다른 곤충들도 모두 죽일 수 있고, 생태계의 균형이 깨지게 된다”며 “‘그물’처럼 이어진 생태계에 구멍이 생기면, 새 종이 유입됐을 때 또 대발생하는 문제가 생길 수 있다”고 말했다. 박 연구관도 “러브버그를 박멸할 방법은 없고, ‘공존’하는 방법뿐이다. 서로 불편함을 줄이기 위한 접점을 찾기 위한 ‘친환경 방제’는 필요하다고 본다”고 말했다.
라민 야말(바르셀로나)의 등장 이전, ‘리오넬 메시의 후계자’로 꼽혔던 안수 파티(22)가 바르셀로나와 재계약 후 AS모나코로 임대를 떠났다.
바르셀로나는 2일 구단 홈페이지에 “파티와 2028년 6월30일까지 계약을 연장하는데 합의했다”며 “아울러 AS모나코와 2026년 6월30일까지 파티의 임대 계약을 했다”고 알렸다. AS모나코도 파티의 영입 소식을 전하면서 완전 이적 옵션이 포함됐다고 발표했다.
서아프리카의 기니비사우에서 태어나 6살 때 가족과 함께 스페인 세비야로 이주, 축구를 시작한 파티는 바르셀로나는 물론 스페인 축구의 미래로 기대를 받았던 선수다.
2019~2020시즌 스페인 프리메라리가 데뷔전을 치른 파티는 라민 야말에 의해 이후 몇몇 기록은 다시 깨지기도 했으나 당시 바르셀로나 구단 최연소 득점(16 304일), 유럽축구연맹(UEFA) 챔피언스리그(UCL) 최연소 득점(17세40일), 스페인 국가대표 최연소 A매치 득점(17세311일) 기록 등을 새롭게 쓰기도 했다.
2020년 11월 왼쪽 무릎 반월판 수술을 받고 재활 중이던 파티는 이듬해 메시(인터 마이애미)가 바르셀로나와 계약이 끝나 파리 생제르맹(프랑스)으로 이적한 뒤 팀의 상징과도 같은 등번호 10번을 물려받기도 했다. 2021년 10월에는 바르셀로나와의 계약을 2027년 6월30일까지 연장하면서 약 10억 유로(약 1조6000억원)의 바이아웃 조항을 둬 화제가 됐다.
하지만 2022~2023시즌 공식전 51경기에 출전해 10골을 기록하는데 그쳤고, 이후 잦은 부상으로 기대만큼 성장하지 못했다. 2024~2025시즌 브라이턴 앤드 호브 앨비언(잉글랜드)에 임대됐으나 별다른 활약을 하지 못했고, 2024~2025시즌에 바르셀로나로 복귀해서는 공격포인트 하나 없이 고작 11경기를 뛰는 데 그쳤다.

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